Prix et signaux, ne tirez pas sur le messager

Un des enseignements économiques qui a le plus bouleversé ma perception des choses a été de comprendre le rôle des prix comme vecteurs d’informations. Quand vous entrez dans un supermarché, le prix de tel fruit ou de tel paquet de céréales n’est pas déterminé selon une formule mathématique élaborée venant d’un planificateur central, comme je l’ai déjà expliqué. Le fait qu’un certain produit soit plus cher qu’un autre peut s’expliquer par de nombreuses raisons : s’il est plus difficile à produire, s’il utilise des ressources naturelles rares, s’il est régulièrement en rupture de stocks, etc. Mais au final, l’offre et la demande occupent un rôle déterminant.

Malheureusement, une des tendances des régulateurs (de tous bords) est de vouloir règlementer les prix quand ils sont trop élevés ou trop faibles. On a beaucoup parlé du blocage des loyers, qui est un exemple parfait d’intervention de l’état qui tourne au cauchemar. Malheureusement, quand les prix immobiliers s’envolent, c’est un symptôme, et non la cause en elle-même. Tout comme vous avez de la température quand vous êtes malade, les prix montent quand il y a un problème. Une insuffisance des constructions est un cas d’école : prenez votre courbe d’offre et de la demande, faites baisser l’offre et montez la demande : le prix monte.

Le prix élevé est la conséquence d’une insuffisance d’offre, mais il ne faut pas inverser la causalité. Toute tentative de bloquer les loyers, comme le fait la loi Duflot, est vouée à l’échec car elle s’attaque au symptôme, mais pas à la maladie. Imaginez qu’un docteur prenne votre température et la trouve trop élevée, mais plutôt que de vous diagnostiquer il se contente de bricoler le thermomètre pour qu’il n’affiche pas plus de 37 degrés. Êtes-vous miraculeusement guéri parce que la température a été fixée arbitrairement ? Non. De même, le logement est problématique en France parce que l’on ne construit pas assez, ce qui a comme résultat de faire monter les prix.

Surtout, fixer un prix arbitraire a souvent des conséquences inattendues pires que le mal que l’on essaie de résoudre. Si la cause est (par exemple) des couts de construction élevés, alors plafonner les loyers n’aura qu’un seul effet : décourager la construction de logements neufs, puisque les loyers ne permettent plus d’en assurer la rentabilité. Les propriétaires se retrouvent en position de force et peuvent dicter n’importe quelle condition quand il y a 20 personnes pour visiter un studio. De même, il n’y a aucune réelle incitation pour entretenir ou rénover le logement, d’autant plus encore une fois qu’il y aura toujours de la demande.

Au final, fixer arbitrairement un prix ne fait qu’empirer la situation. Dans un monde sans contrôle des loyers, ils peuvent être élevés mais au moins il y a toujours des constructions de logements neufs et les pénuries restent l’exception. À l’opposé, quand les loyers sont contrôlés les pénuries se généralisent et les propriétaires sont mis en position de force.

On peut me répondre que dans certains cas, certains profitent de rentes, peuvent monter les prix autant qu’ils veulent et faire des profits injustes en toute liberté. C’est, encore une fois, ne pas voir où je veux en venir : s’ils font de tels profits aussi facilement, qu’est-ce qui empêche quiconque d’autre de venir leur faire concurrence et tirer sa part du gâteau ? En d’autres termes, quels sont les freins légaux, techniques, humains, financiers, etc. qui empêchent la construction de logements ? Y aurait-il des solutions alternatives qui permettraient d’irriguer de nouveau l’offre sans alourdir la pression règlementaire et sans générer les conséquences inattendues que j’ai évoquées plus haut ?